次貸危機十周年: 美國樓市回歸危機前高點
來 源:第一財經日報發(fā)表日期:2017-03-23
從2007年的美國次貸危機爆發(fā)至今,已經十周年。本屆博鰲論壇也特意舉辦了主題為“次貸危機十周年”的分論壇。在全球經濟初現(xiàn)復蘇跡象的當下,健忘的市場只有不忘危機的教訓,才能更好地把握未來。
“我們預計,截至今年3月末,美國平均地產價格將回升至危機前的水平,預計未來仍將面臨上行風險。”美國最大的房地產數據平臺Zillow集團高級經濟學家特拉薩斯(AaronTerrazas)在接受第一財經記者專訪時表示,“當年很多人都忽視了美國房地產的風險,包括時任美聯(lián)儲主席伯南克。如今,首付比例較當年大大提高,平均在20%,危機前一度降至接近0的水平;美國的住房擁有率為63.5%,如今更多人選擇租房,而此前則超過了70%。預計未來美國房地產仍將持續(xù)溫和復蘇。”
史無前例的大危機
2007年,美國次貸危機爆發(fā)。當時,美國居民幾乎每天一醒來就會發(fā)現(xiàn)房價又跌了一截。隨后,這場因為房價泡沫疊加衍生品濫用的局部危機,以野火燎原之勢演化成了一場罕見的全球金融危機,全球潛在經濟增速也因此永久性地下了一個臺階,至今未能恢復。
但早在2006年初,還有不少在美國的華人為沒有及時買房而懊惱不已,因為一套此前60萬美元的別墅漲到了150萬美元。
好景不長,美國房市在極度火爆過后急轉直下。
“然而,美聯(lián)儲前主席伯南克在2007年5月金融危機序幕拉開時,仍稱美國房價全國性的下跌是不可能的,但其實新世紀金融公司已經倒閉,因此監(jiān)管部門對危機并沒有充分的認識。”廈門國金首席經濟學家郭杰群對第一財經記者表示,監(jiān)管失利助推了危機的發(fā)生和擴大。
追本溯源,之所以美國房地產會出現(xiàn)危機前的空前大繁榮,這與低利率環(huán)境、監(jiān)管失利、衍生品濫用都不無關系。
據當時的外媒報道,2006年的美國次級貸款高達6400億美元,約為3年前的兩倍,次貸占到了美國全國房貸市場總規(guī)模的20%;金融公司、對沖基金手中以次貸抵押的債券總值達到了1萬億美元。據統(tǒng)計,當時13%的次級貸款已形成了壞賬。
也就在2007年的春天,美國次貸行業(yè)開始全面崩潰,超過20家次貸供應商宣布破產、遭受巨額損失或尋求被收購。
所謂次貸,就是發(fā)放給信用較低的貸款者的貸款。與普通的按揭貸款不同,次級房貸的簡單過程如下:信用較低的人從次級放貸機構獲得貸款;放貸機構將房屋抵押的債權出售給投資銀行,用收益進行再貸款;投資銀行則將債權重新包裝成債券,在資本市場發(fā)行。相比優(yōu)質貸款,次級貸款利率高、收益大,但風險也大。
衍生品濫用引爆系統(tǒng)性風險
如果僅僅是房地產價格的下跌還不足以引發(fā)一場全球金融危機,是結構化產品的濫用才導致了危機的蔓延。
資產證券化是指,在美國,個人向銀行等放貸機構申請住房抵押貸款,放貸機構再將住房抵押貸款作為一種資產“賣給”房利美(FannieMae)和房地美(FreddieMac)等機構。后者將各種住房抵押貸款打包成“資產支持證券”(ABS),經由標準普爾等評級公司評級,然后再出售給保險公司、養(yǎng)老金、對沖基金等投資者。
當MBS(住房抵押貸款證券化)被賣完,銀行家發(fā)明了風險較大的擔保債務憑證(CDO),然后又發(fā)明了CDO的CDO,風險不斷升級。一層套一層,直到人們可以對不屬于自己的資產下注,然后再也沒有人能說清基礎資產的風險到底有多大。
CDO指投資銀行通過特殊目的實體(SPV)收購了一批金融資產(大多為房屋抵押貸款),然后由SPV發(fā)行多種不同清償順序和利率的債券。風險承受度低的就購買清償優(yōu)先的債券,風險承受度高、要求回報高的就購買清償順序靠后、利率更高的債券。
而信用違約掉期(CDS)當時則成為了為CDO上的保險。如果債務違約,CDS賣方則需要向買方支付賠償金;反之,CDS買方則需要支付保費。當各界都認為房價會漲時,持有CDS就變成了一個穩(wěn)賺保費而不會虧損的買賣。
簡單而言,B銀行持有A銀行的CDS,而C銀行又向B銀行買這個CDS,B銀行得以換得流動性。此后,CDS在市場上不斷被炒作、轉手,最終持有者可能已為G銀行。據公開資料,危機前CDS的市場總值已經抬高到了逾60萬億美元。
此時,高得離譜的房價終于漲不上去了,買房者不再愿意支付次級貸款的高額利息,房子最終被拋回了銀行,違約就此發(fā)生。此時A銀行已經有了B銀行做保險,而其實B銀行已經將保險賣給了C銀行,這一環(huán)節(jié)不斷推進,最終CDS是在G銀行手中,然而當消息來臨時,G銀行尚未來得及轉手,而這批CDS已被降級,其中有20個違約,大大超出原先估計的1%~2%的違約率。
粗略計算,如果每個違約要支付50億美元的保險金,總共支出達1000億美元。減去G銀行收到的這500億美元保險金,加上300億美元CDS收購費,G銀行的虧損總計達800億美元,G銀行由此瀕臨倒閉。而如果G銀行倒閉,那么為A銀行承擔保險責任的一方便不復存在,A銀行也將立即面對資不抵債的破產風險。這種循環(huán)也加速了危機的蔓延。
“2015年開始,我當時所在的對沖基金以十倍杠桿做空MBS,到2016年末轉為做空銀行,因為銀行的資產負債表在我們看來已經糟糕到一無是處。公司在兩年內通過做空賺了將近2億美元。”一名對沖基金經理對第一財經記者表示。
然而,這只是一場由流動性支持的“虛假盛宴”。
事實上,時任美聯(lián)儲主席格林斯潘也看到了泡沫的跡象,因此從2003年~2006年,美聯(lián)儲為抑制通脹連續(xù)17次加息,將基準利率從1%提升到5.25%。利率大幅攀升加重了購房者的還貸負擔,房貸違約不斷出現(xiàn),這進一步加速了美國房市泡沫的破裂。
當寬松的利率環(huán)境不再、房價高漲的預期漸滅,越來越多的次貸購房者因為房價下跌而拒絕償還貸款,損失開始彌漫,最終波及到全球持有次貸的各類投資者。
美國樓市穩(wěn)步復蘇
為了避免美國陷入蕭條,此后美國政府和美聯(lián)儲的強力救市政策接二連三地出臺。
2008年3月14日,貝爾斯登股價較前一個交易日暴跌45.9%;3月16日,為防止金融市場出現(xiàn)災難性暴跌,在美國財政部和美聯(lián)儲極力撮合下,貝爾斯登以每股2美元的“跳樓價”賣給了摩根大通,最終價格提高至10美元。美聯(lián)儲則為這筆并購案提供了大約300億美元的擔保。
隨后,“兩房”虧損達到了140億美元,股價在一年內也暴跌了約90%。2008年9月7日,美國政府再度出手,出資2000億美元接管“兩房”;2008年9月15日,美國第四大投資銀行雷曼兄弟宣布破產。
同年9月19日,時任美國財長保爾森公布了金融7000億美元的“問題資產救助計劃(TARP)。此后,美聯(lián)儲為了支持經濟也就此展開了量化寬松(QE)購債計劃,在第一輪QE期間共購買了1.725萬億美元資產,截至第三輪,美聯(lián)儲的資產負債表也已經擴張至4.15萬億美元。救市政策穩(wěn)住了經濟,也使得美國搖搖欲墜的房地產市場企穩(wěn)。
“我們在2012年預計,當時房地產市場已經真正見底,并開始復蘇。事實證明的確是如此。”特拉薩斯對第一財經記者表示。
在他看來,“畢竟房子首先是用來住的,投資屬性并非首要。如今我們也創(chuàng)設了一個住房抵押貸款指數(mortgageindex),這是用來監(jiān)測獲得貸款的難易程度。該指數顯示,2012年獲得貸款較難,而到了2014年和2015年就很容易了,可見各界對于房地產的信心開始恢復。”
就Zillow觀測,美國房價仍在上升通道,且未來可能會因庫存不足而面臨上行風險。特拉薩斯告訴記者:“危機后,長期租房的年輕人在這幾年漸漸成了首次購房者,推高了購房需求。反而現(xiàn)在開發(fā)商都覺得造房子很貴,一方面因為庫存下降,另一方面也可能因為監(jiān)管因素推高了建設成本。”
十年轉瞬即逝。雖然危機后近乎嚴苛的監(jiān)管已經讓金融體系的風險大大下降,再度引發(fā)次貸危機或金融危機的可能性極小,但今年唯一的變數是特朗普政府的“去監(jiān)管”議程。如何微調《多德—弗蘭克法案》,既降低監(jiān)管成本又持續(xù)防止危機重現(xiàn),并激發(fā)經濟活力,這或許是眼下最大的挑戰(zhàn)。
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