圖2：萬(wàn)科2008年受市場(chǎng)影響下的業(yè)績(jī)變化情況

　　來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)的2008和2009年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)年度報(bào)告

　　可見(jiàn)，市場(chǎng)因素對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的關(guān)鍵作用。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)和前景良好的狀況下，即使是綜合經(jīng)營(yíng)能力不很強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)，獲得融資也比 較容易。與此相對(duì)應(yīng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不好的時(shí)候，即使是萬(wàn)科集團(tuán)、恒大集團(tuán)等大型房企，一樣面臨資金緊缺而不得不暫停儲(chǔ)備土地，甚至臨時(shí)停工。這是因?yàn)?，?地產(chǎn)企業(yè)主要依賴向商業(yè)銀行貸款，往往以土地使用權(quán)、房屋或者在建工程等作為抵押。在房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)和前景良好的狀況下，這些不動(dòng)產(chǎn)必然容易實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo) 且不斷增值，即使是綜合經(jīng)營(yíng)能力一般的中小房地產(chǎn)企業(yè)，其資信能力評(píng)級(jí)也可能較高，比較容易獲得銀行貸款;相反，在房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)不好的時(shí)候，必然容易造 成滯銷，且擔(dān)保物的價(jià)值處于貶值的狀態(tài)，當(dāng)然不易獲得貸款，至少貸款額度會(huì)相對(duì)降低。

　　3、融資資金量大

　　房地產(chǎn)企業(yè)是最典型的資金密集型企業(yè)，其投資量巨大，決定了房地產(chǎn)企業(yè)融資最基本的特點(diǎn)就是融資的資金量大。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局月度數(shù)據(jù)顯示，2009年1月至10月，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資累計(jì)150709.76億元，其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成投資28439.73億元，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的18.87%?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資資金量的絕對(duì)值非常之大。

　　國(guó)務(wù)院《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例通知》(國(guó)發(fā)〔2009〕27號(hào))規(guī)定“保 障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。”也就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金最低比例要求為 20%—30%，最高70%—80%比例的資金可以來(lái)自于各種途徑的融資，可見(jiàn)房地產(chǎn)融資資金量之大。

　　二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資主要途徑

　　現(xiàn)在，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)主要通過(guò)國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金、自有資金、其 他途徑籌資、定金及預(yù)付款等渠道籌資。2008年1月～2008年12 月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金 38146.03 億元，其中國(guó)內(nèi)貸款 7256.55 億元，利用外資 726.33 億元，外商直接投資 643.98 億元，自籌資金 15081.27 億元，自有資金 8688.87 億元，其他途徑籌資15081.88 億元，定金及預(yù)付款項(xiàng) 9286.09 億元[1]?？梢钥闯?，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源中，銀行貸款占了很大的一部分，由于經(jīng)濟(jì)的不景氣、房地產(chǎn)業(yè)蕭條以及國(guó)家早先為抑制房?jī)r(jià)過(guò)熱而制訂了一些政 策，銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的貸款增速明顯要小于前幾年。而企業(yè)的自籌資金和其他來(lái)源資金的總和在資金來(lái)源總額中的比重最大，這一部分資金主要是通過(guò)企業(yè)發(fā)行債券 和股票募集而得。房地產(chǎn)資金來(lái)源中利用外資和外商直接投資的比重卻并不大，這一方面是由于房地產(chǎn)業(yè)有地域性的特點(diǎn)，一方面是中國(guó)政府在房地產(chǎn)業(yè)對(duì)外國(guó)資本 有諸多限制。

　　1、銀行信貸

　　銀行信貸是現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資最主要的途徑，房地產(chǎn)企業(yè)存在過(guò)度依賴銀行信貸的現(xiàn)象。截至2009年9月末，主要金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為6.81萬(wàn)億元[2]。

　　在房地產(chǎn)業(yè)高度依賴銀行貸款時(shí)，獲取銀行授信的能力就成為檢驗(yàn)各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)資本競(jìng)爭(zhēng)能 力的重要指標(biāo)。而銀行決定授信與否和授信多少，主要看各個(gè)企業(yè)的資信情況和當(dāng)時(shí)國(guó)家信貸政策的調(diào)整變化。就加強(qiáng)自身建設(shè)而言，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)涉及社會(huì)的 方方面面，既接觸上下游產(chǎn)業(yè)的供應(yīng)商，也免不了與各個(gè)行政部門(mén)打交道，顧客更是最直接的終端服務(wù)對(duì)象。房地產(chǎn)企業(yè)在任何一個(gè)環(huán)節(jié)缺乏資信，都有可能寸步難 行。對(duì)于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)企業(yè)貸款的收縮而言，由于各個(gè)商業(yè)銀行的獨(dú)立性和外國(guó)商業(yè)銀行的入住，中央政府的這一決策在銀行具體操作中能否到位和影響 程度，還得通過(guò)實(shí)踐來(lái)檢驗(yàn)，各房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)密切關(guān)注形勢(shì)的變化和產(chǎn)業(yè)的影響，來(lái)科學(xué)確定各自的融資方法和融資能力。

　　2、房地產(chǎn)信托

　　隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的確立和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)信托融資已經(jīng)成為現(xiàn)代融資中 不可或缺的組成部分。但近年來(lái)，由于國(guó)家實(shí)行宏觀調(diào)控和金融緊縮的政策，資金日漸捉襟見(jiàn)肘的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于銀行的銀根抽緊而開(kāi)始尋求新的融資渠道。房地 產(chǎn)信托這個(gè)原本無(wú)足輕重的角色此時(shí)展現(xiàn)出巨大魅力，迅速與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)生戀情。

　　房地產(chǎn)信托之所以如此走俏市場(chǎng)，其主要原因在于其良好的預(yù)期收益，高額的回報(bào)率具有極大 的誘惑力，讓投資者對(duì)房地產(chǎn)信托趨之若鶩。事實(shí)上，房地產(chǎn)信托與銀行存款、國(guó)債、企業(yè)債等多種金融產(chǎn)品相比，其融資產(chǎn)品的預(yù)期收益相對(duì)要高一些，而且市場(chǎng) 上發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的期限大多在 1~3 年之間，預(yù)期收益率普遍在 4%~6%之間，有的甚至高達(dá) 8%~10%。雖然目前房地產(chǎn)融資主渠道仍然是以商業(yè)銀行為主，但在未來(lái)數(shù)年間，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品融資將可能與商業(yè)銀行并駕齊驅(qū)甚至大有超越之勢(shì)。

　　2007年，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)正式頒布實(shí)施新修訂的《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金 信托計(jì)劃管理辦法》(簡(jiǎn)稱《新辦法》)，同時(shí)下發(fā)“關(guān)于信托公司過(guò)渡期有關(guān)問(wèn)題的通知”。通知規(guī)定：達(dá)到規(guī)定條件的信托公司，可以申請(qǐng)?zhí)崆敖Y(jié)束過(guò)渡期，變 更公司名稱，核準(zhǔn)新業(yè)務(wù)范圍。通知還指出：銀監(jiān)會(huì)將遵循成熟一家審批一家的原則，鼓勵(lì)達(dá)到條件的信托公司在過(guò)渡期內(nèi)申請(qǐng)?zhí)崆敖Y(jié)束過(guò)渡期，按《新辦法》全面 開(kāi)展信托業(yè)務(wù)，支持公司開(kāi)發(fā)新的信托產(chǎn)品與業(yè)務(wù)創(chuàng)新。《新辦法》明確表明了銀監(jiān)會(huì)將對(duì)國(guó)內(nèi)信托市場(chǎng)重新定位和整合，信托業(yè)進(jìn)入兼并、收購(gòu)和重組的時(shí)代。具 體表現(xiàn)為：一是對(duì)信托公司自營(yíng)業(yè)務(wù)進(jìn)行全面規(guī)范，對(duì)投資業(yè)務(wù)的規(guī)范尤其嚴(yán)格;二是信托業(yè)務(wù)中貸款運(yùn)用方式被嚴(yán)格限制;三是合格投資人的引入可能導(dǎo)致部分信 托公司客戶的嚴(yán)重流失;四是異地業(yè)務(wù)的放開(kāi)將打破市場(chǎng)地域平衡，導(dǎo)致信托公司所占市場(chǎng)份額縮小。但是我們也應(yīng)該看到：強(qiáng)者恒強(qiáng)，那些真正具有核心競(jìng)爭(zhēng)力、 有品牌、講誠(chéng)信的信托公司將會(huì)脫穎而出，做大做強(qiáng)。

　　根據(jù)用益信托工作室的統(tǒng)計(jì)，2009年1-10月，全國(guó)52家信托機(jī)構(gòu)共發(fā)行921個(gè)集合信托計(jì)劃，發(fā)行規(guī)模共計(jì)人民幣943.19億元，其中，發(fā)行房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃159個(gè)，為房地產(chǎn)企業(yè)融資共計(jì)人民幣267.26億元。

　　3、資本市場(chǎng)

　　房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)行融資是一種比較傳統(tǒng)的方式，其最大的優(yōu)點(diǎn)在于可以最大程度的吸收社會(huì)閑散資金，但是中國(guó)境內(nèi)對(duì)公司上市、發(fā)行公司債的條件限制非常嚴(yán)格，因此，資本市場(chǎng)融資在目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資總額中比重較小。

　　就房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行股票來(lái)說(shuō)，由于受政策限制，房地產(chǎn)企業(yè)上市比較困難，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè) 很難達(dá)到相關(guān)要求，因此，上市的房地產(chǎn)企業(yè)基本都是國(guó)內(nèi)知名的大型房企，且大多數(shù)選擇在境外上市。與之相比，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債融資更是少見(jiàn)，主要原因 為：一是中國(guó)對(duì)發(fā)行公司債券的主體要求非常嚴(yán)格，根據(jù)《公司法》，只有國(guó)有獨(dú)資公司、上市公司、兩個(gè)國(guó)有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，并且對(duì) 企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制。只有極少數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)能夠滿足條件;二是，中國(guó)債券市場(chǎng)相對(duì)規(guī)模較小，發(fā)行和持有的風(fēng)險(xiǎn)均較大。

　　房地產(chǎn)企業(yè)上市、發(fā)行公司債券目前沒(méi)有特殊的專門(mén)性規(guī)范性文件，執(zhí)行一般法的規(guī)定。

　　4、私募股權(quán)基金

　　私募股權(quán)基金是指通過(guò)私募形式，對(duì)非上市企業(yè)進(jìn)行的權(quán)益性投資。投資者按照其出資份額分 享投資收益，承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)階段私募基金操作規(guī)范在我國(guó)尚存法律空白，我國(guó)也沒(méi)有針對(duì)私募股權(quán)基金的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管條例。業(yè)內(nèi)人士稱：中國(guó)的私募基金就 像水下的冰山，在資本市場(chǎng)的水下“潛行” 。隨著私募基金陽(yáng)光化的呼聲越來(lái)越高，開(kāi)始有部分私募基金借信托的形式浮出水面。雖然國(guó)內(nèi)私募基金早就應(yīng)運(yùn)而生，近年來(lái)發(fā)展也比較迅猛，但其依然面臨認(rèn)定 標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管部門(mén)，以及信息披露和公信力不足等問(wèn)題。而今私募基金要真正浮出水面，主要途徑就是和信托公司合作發(fā)行信托私募基金，轉(zhuǎn)道信托產(chǎn)品謀求最大程度 上的合理合法化。

　　目前，國(guó)內(nèi)已衍生出“京滬模式”和“深圳模式” 。“京滬模式”以上海國(guó)投、華寶信托以及北國(guó)投為代表，信托公司和私募管理機(jī)構(gòu)合作發(fā)行信托產(chǎn)品，信托購(gòu)買(mǎi)者分一般受益人和優(yōu)先受益人兩類，兩者投入資金 比通常是 1：2。優(yōu)先受益人是普通公眾投資者，通常只能獲得相對(duì)固定的較低收益，年收益率往往在 10%以內(nèi)，其享受的好處是最低限度可以保本。一般受益人通常是私募管理機(jī)構(gòu)，在賺錢(qián)的時(shí)候可以獲得整只基金的收益，但是在虧損的時(shí)候要用自己的本金賠 付。“深圳模式”以深國(guó)投和平安信托為代表，信托產(chǎn)品受益人只有一種類型，投資者直接分享投資收益，但是沒(méi)有保底承諾。私募機(jī)構(gòu)的身份是作為此信托產(chǎn)品的 投資顧問(wèn)公司，通常對(duì)投資收益按一定比例分成。 “深圳模式”并沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定私募管理機(jī)構(gòu)的認(rèn)購(gòu)比例，但私募機(jī)構(gòu)通常會(huì)認(rèn)購(gòu)上百萬(wàn)乃至上千萬(wàn)元。由于“深圳模式”中，私募機(jī)構(gòu)根據(jù)投資收益分成，更接近 國(guó)際管理，因此更被廣大私募機(jī)構(gòu)認(rèn)可。

　　私募基金與信托公司的合作前景很好，未來(lái)私募基金和信托公司的發(fā)展前景將長(zhǎng)期被看好，因 為他們之間是相輔相成、互惠互利的關(guān)系。有的私募基金在初始階段，它的資金來(lái)源有限，必須借助有牌照的金融機(jī)構(gòu)通過(guò)自身的名義發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品獲得資金，交由 私募基金完成原始積累，同時(shí)在此過(guò)程中私募基金逐漸發(fā)展、完善、壯大。反之，信托公司在發(fā)行金融理財(cái)產(chǎn)品的時(shí)候，也可以吸引有實(shí)力的私募基金參與認(rèn)購(gòu)和投 資，分享投資收益，做大做強(qiáng)信托公司。目前，信托化是私募基金非常好的選擇，把信托作為平臺(tái)和載體也是比較現(xiàn)實(shí)的，同時(shí)也有利于監(jiān)管。另外一些研究者還注 意到，國(guó)際私募投資基金有意大舉進(jìn)入中國(guó)，在政府為他們搭建的一個(gè)平臺(tái)上，愿與中國(guó)企業(yè)、特別是中小型企業(yè)相結(jié)合，其意義遠(yuǎn)不僅是解決他們的融資問(wèn)題，還 可以幫助中國(guó)企業(yè)從總體上提高素質(zhì)。

　　5、外資銀行及其券商

　　在中國(guó)加入WTO之后，已經(jīng)有多家外資銀行獲準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)人民幣存貸款業(yè)務(wù)以及人民幣信用卡的 發(fā)卡業(yè)務(wù)，對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行產(chǎn)生了一定的沖擊，使得業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)更趨白熱化。“十一五”期間摩根斯坦利、荷蘭ING集團(tuán)以及剛成立的美國(guó)黑石基金等投資集團(tuán)在 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)都有大規(guī)模的資本運(yùn)作。隨著中國(guó)市場(chǎng)的逐漸崛起并表現(xiàn)出持續(xù)發(fā)展的潛力，歐美資本會(huì)更多地被吸引到中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)中來(lái)。

　　外資銀行在中國(guó)的大動(dòng)作清晰地表明他們盡力拓展在華的市場(chǎng)和吸引國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)客戶的決心，我們可以利用其大幅擴(kuò)張的勢(shì)頭與之進(jìn)行溝通和交流，爭(zhēng)取獲得外資銀行的融資。

　　三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問(wèn)題

　　目前我國(guó)的房地產(chǎn)融資體制在市場(chǎng)的廣度和深度以及風(fēng)險(xiǎn)管理等方面都與發(fā)達(dá)國(guó)家存在較大的差距，主要存在以下幾方面的問(wèn)題：

　　1、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一

　　我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一，直接融資渠道有限，市場(chǎng)容量小。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)以大 規(guī)模的住宅小區(qū)建設(shè)為主要形式。這種開(kāi)發(fā)模式投資周期長(zhǎng)，資金規(guī)模大，對(duì)融資的依賴性強(qiáng)。在直接融資市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，公開(kāi)上市、發(fā)行債券等渠道不暢的情況下， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不大量依賴銀行貸款。商業(yè)銀行是房地產(chǎn)行業(yè)的主要資金提供者，由于缺乏完善的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和轉(zhuǎn)嫁的機(jī)制，商業(yè)銀行也成為了風(fēng)險(xiǎn)的唯一承擔(dān) 者。改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)初步形成了以商業(yè)銀行為主體, 其它金融機(jī)構(gòu)廣泛參與的房地產(chǎn)金融體系, 但是由于房地產(chǎn)金融體系還不完善, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資渠道單一, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)多依賴于銀行貸款, 使房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金約有 60%來(lái)源于銀行貸款, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中, 商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。其它融資渠道如信托, 房地產(chǎn)債權(quán), 房地產(chǎn)股權(quán)融資, 住房資產(chǎn)證券化等融資方式所占的比例很小, 市場(chǎng)容量不大。

　　2、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)育不完全

　　現(xiàn)在，我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚不完善，房地產(chǎn)金融發(fā)展很不平衡，服務(wù)能力整體薄弱。我國(guó) 現(xiàn)有房地產(chǎn)融資渠道以銀行信貸為主，其他方式發(fā)展相對(duì)滯后，在產(chǎn)品品種利率自主權(quán)和抵押品種方面都與發(fā)達(dá)國(guó)家有很大差距。同時(shí)，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)范圍狹窄， 只有銀行能經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)抵押貸款，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)定價(jià)能力還不足，不能根據(jù)借款人的信用來(lái)浮動(dòng)利率，無(wú)法體現(xiàn)對(duì)不同開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)貸款利率的差距。

　　此外，目前我國(guó)的資產(chǎn)證券化還處在試點(diǎn)階段，包括風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量、風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)?、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn) 嫁等要素在內(nèi)的一套完整的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理體系有待建立和完善。住房按揭貸款支持證券遠(yuǎn)未發(fā)展起來(lái)，絕大部分按揭貸款是作為商業(yè)銀行的長(zhǎng)期信貸資產(chǎn)而存 在于銀行的資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)，直接造成了銀行資產(chǎn)與負(fù)債期限的錯(cuò)配。同時(shí)，由于我國(guó)現(xiàn)行的住房按揭貸款大都采用浮動(dòng)利率，利率風(fēng)險(xiǎn)由借款人承擔(dān)，使得商業(yè)銀行 對(duì)于住房按揭貸款的利率管理重視不夠，潛在風(fēng)險(xiǎn)加劇。

　　3、房地產(chǎn)融資的法律法規(guī)不完善

　　雖然政府已對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)加以重視, 近年來(lái)出臺(tái)了一系列有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策、 法規(guī), 但仍未形成一整套科學(xué)有效的體系, 缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性, 操作困難, 直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開(kāi)展。

　　此外，現(xiàn)行房地產(chǎn)法律法規(guī)與世貿(mào)規(guī)則存在一定沖突。國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)與外資在華的金融機(jī)構(gòu)適 用的法律和享受的待遇不同, 不符合國(guó)民待遇原則。目前我國(guó)主要用5商業(yè)銀行法6 5證券法6 5保險(xiǎn)法6等基本金融法律對(duì)國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)制,雖然這些法律也適用外資及外國(guó)金融機(jī)構(gòu),但是它們主要受5中華人民共和國(guó)外資管理?xiàng)l例6和5在華外資銀 行設(shè)立分支機(jī)構(gòu)暫行辦法6等專門(mén)法規(guī)的約束。在業(yè)務(wù)范圍,市場(chǎng)準(zhǔn)入,稅收等方面,內(nèi)外資金融機(jī)構(gòu)在法律上享有不同待遇。

　　4、土地儲(chǔ)備制度存在隱性風(fēng)險(xiǎn)

　　土地儲(chǔ)備制度是由城市政府委托的機(jī)構(gòu),如土地儲(chǔ)備中心通過(guò)征用、收購(gòu)、置換、轉(zhuǎn)制和到期 回收等方式將土地使用者手中分散的土地集中起來(lái),進(jìn)行土地整理和開(kāi)發(fā),再根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃及城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需 要, 通過(guò)招標(biāo)、拍賣有計(jì)劃地將土地投入市場(chǎng),以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的一種經(jīng)營(yíng)管理制度。由于土地的稀缺性,土地的價(jià)值隨著房地產(chǎn)的發(fā)展容易提高, 因此儲(chǔ)備土地往往需要大量資金,而資金的獲取主要來(lái)自商業(yè)銀行的貸款這種單一的渠道會(huì)滋生許多風(fēng)險(xiǎn),如利率風(fēng)險(xiǎn),本息返還風(fēng)險(xiǎn)等。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作 也大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)太多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過(guò)土地的增值獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)變薄，資金的自我積累能力下 降。

　　四、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑創(chuàng)新的對(duì)策

　　(一)降低對(duì)于銀行信貸的過(guò)分依賴，推動(dòng)多元化的融資

　　從現(xiàn)狀觀察，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款還是個(gè)人住房消費(fèi)貸款，都存在過(guò)度依賴銀行信貸的現(xiàn) 象，由此蘊(yùn)涵的銀行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)已成共識(shí)。而在新的融資限制條件下，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)融資其實(shí)已經(jīng)難以繼續(xù)依賴銀行貸款，這就把金融創(chuàng)新“逼”上了臺(tái)面，多 元化的融資途徑已經(jīng)成為了我們解決房地產(chǎn)融資問(wèn)題的必經(jīng)之路。

　　1、推動(dòng)房地產(chǎn)證券化

　　房地產(chǎn)證券化集融資與投資于一體，是融資方式的創(chuàng)新，又是投資工具的創(chuàng)新。在資本市場(chǎng)是 融資機(jī)制，在房地產(chǎn)市場(chǎng)是經(jīng)營(yíng)機(jī)制。房地產(chǎn)證券市場(chǎng)的完善，要以證券市場(chǎng)為依托，以房地產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，由房地產(chǎn)企業(yè)直接發(fā)行債券或股票而進(jìn)入證券市場(chǎng)，或由 房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)橫向兼并的方式與現(xiàn)有上市公司相融合，從而進(jìn)入證券市場(chǎng)。

　　在具體的操作過(guò)程中，比較適合我國(guó)現(xiàn)有國(guó)情的就是利用國(guó)有資產(chǎn)重組和改造的改革機(jī)遇，由政府出面成立金融證券公司，收購(gòu)各銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款或直接成立房地產(chǎn)投資基金向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)投資。與此同時(shí)，在證券市場(chǎng)上，發(fā)行房地產(chǎn)貸款債券或投資債券。

　　2、發(fā)展并規(guī)范民間信貸

　　隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民間金融資產(chǎn)的逐步擴(kuò)張，民間借貸逐漸活躍，特別是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、市場(chǎng) 化程度較高的地區(qū)。2008 年全國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款達(dá)到20 萬(wàn)億元，而銀行由于種種原因使得存貸差越來(lái)越大，這就意味著相當(dāng)多的資金找不到良好的投資渠道和投資產(chǎn)品。由于房地產(chǎn)業(yè)的投資回報(bào)率相對(duì)來(lái)說(shuō)比較高，往往 民間閑置資金也愿意投入到這個(gè)行業(yè)。而在當(dāng)前銀行信貸收縮情況下，許多房地產(chǎn)企業(yè)不得不通過(guò)民間“高利貸”形式拆借資金。政府應(yīng)通過(guò)“地區(qū)試點(diǎn)、逐步放 開(kāi)”的方式培育民間金融機(jī)構(gòu)，規(guī)范民間借貸市場(chǎng)，以消除目前“地下”金融無(wú)序發(fā)展的狀態(tài)，將居民閑置資金合理有效地引入房地產(chǎn)行業(yè)，以彌補(bǔ)當(dāng)前信貸收縮情 況下房地產(chǎn)企業(yè)融資無(wú)門(mén)的局面。

　　(二)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)上市的監(jiān)管

　　房地產(chǎn)企業(yè)上市，使一些優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)多了一條融資渠道，也將使企業(yè)的財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)狀況 更透明、市場(chǎng)行為更規(guī)范。但同時(shí)，我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在操作不規(guī)范、核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、管理水平低等問(wèn)題。因此，應(yīng)做好房地產(chǎn)企業(yè)上市的審核工作， 確保上市的是信譽(yù)、效益、管理等方面皆優(yōu)的大型房地產(chǎn)企業(yè)，真正體現(xiàn)通過(guò)上市來(lái)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目的。同時(shí)，對(duì)政府主管部門(mén)和證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)而言，應(yīng)在管 理職能、管理手段等方面盡快與國(guó)際接軌，依法創(chuàng)造公平、公開(kāi)、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)和相關(guān)證券市場(chǎng)，維護(hù)市場(chǎng)秩序，保護(hù)投資雙方的合法權(quán)益，促 進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和證券業(yè)的健康發(fā)展。

　　房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)具有天然的聯(lián)系，是天生的信用擔(dān)保品，他們的有效結(jié) 合，將帶動(dòng)房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展。在金融全球化的推動(dòng)下，中國(guó)金融業(yè)的開(kāi)放，海外金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，促使先進(jìn)金融技術(shù)的引進(jìn)，推進(jìn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，增強(qiáng)金融 業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，迅速提高金融業(yè)的服務(wù)質(zhì)量與效率。這將有效地拓展房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)業(yè)的市場(chǎng)空間，促進(jìn)房地產(chǎn)證券化，并刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。而且，房地產(chǎn)證券 化的發(fā)展，使居民可以擁有更多的金融產(chǎn)品和投資工具，便于理財(cái)和投資組合，大大拓展房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融投資的渠道。

　　五、結(jié)論及建議

　　雖然我國(guó)房地產(chǎn)已發(fā)展為一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了舉足輕重的地位，但其發(fā)展仍處 于較初級(jí)的水平，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)不發(fā)達(dá)、不完善的市場(chǎng)。在我國(guó)，房地產(chǎn)受國(guó)家政策的影響太大，基本上是市場(chǎng)跟著政策走。而房地產(chǎn)融資需求量巨大， 且其融資過(guò)于依賴銀行貸款，而銀行是否向房產(chǎn)商發(fā)放貸款則受房地場(chǎng)市場(chǎng)的影響，因此國(guó)家政策住到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的興衰則進(jìn)一步?jīng)Q定了房 地產(chǎn)融資的難易程度。

　　房產(chǎn)商融資的渠道不少，他們可以通過(guò)銀行信貸、房地產(chǎn)信托、資本市場(chǎng)、私募股權(quán)基金以及外資銀行及其券商融通資金，但是在中國(guó)，我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚不完善，房地產(chǎn)融資主要還是依賴銀行信貸，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道過(guò)于單一化。

　　因此，要發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，就必須降低其對(duì)銀行信貸的過(guò)度依賴，應(yīng)完善我國(guó)的房地產(chǎn)金融市 場(chǎng)，推動(dòng)房地產(chǎn)融資的多元化。中國(guó)應(yīng)該向西方學(xué)習(xí)，推動(dòng)房地產(chǎn)證券化，擴(kuò)大融資渠道，以滿足房地產(chǎn)行業(yè)的巨額資金需求。此外，國(guó)家還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè) 和房地產(chǎn)上市的監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)和相關(guān)證券市場(chǎng)，維護(hù)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。

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