如何提高企業(yè)競爭力
——房地產(chǎn)行業(yè)如何提高企業(yè)競爭力
【摘要】：
房地產(chǎn)業(yè)已成為了我國國民經(jīng)濟中非常重要的產(chǎn)業(yè)，甚至是當前國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)已經(jīng)關(guān)系著國民經(jīng)濟的發(fā)展、各級地方政府和全國10余萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及幾乎每一個家庭的利益。如今，雖然我國住房已經(jīng)實現(xiàn)市場化，但房地產(chǎn)業(yè)在我國起步晚，歷史短，發(fā)展過于迅速，在很多方面還存在著不同程度的問題，阻礙著這個行業(yè)的健康發(fā)展。因此，在房地產(chǎn)行業(yè)表面繁榮，房價持續(xù)攀升的今天，有必要對于存在的問題，探討出有效的解決途徑，提出相關(guān)建議和策略提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力，以促進房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn) 競爭力 問題 建議
【正文】：
企業(yè)競爭力，是指能夠為企業(yè)提供可持續(xù)性競爭優(yōu)勢的開發(fā)獨特產(chǎn)品、提供個性化服務(wù)和創(chuàng)造全新運營模式的能力。它是企業(yè)有效整合所有業(yè)務(wù)系統(tǒng)之后所獨有的一種持續(xù)發(fā)展、融合管理理念與技巧的戰(zhàn)略性資產(chǎn)，是其它競爭對手無法模仿的技術(shù)、理念、管理、組織等層面上的資源總和。
房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營過程中形成的不易被競爭對手效仿的能帶來超額利潤的獨特的資源整合能力。它是房地產(chǎn)企業(yè)在進行房屋建設(shè)和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售出租商品房的過程中形成的，具有自己獨特優(yōu)勢的經(jīng)營實力，是企業(yè)的技術(shù)、產(chǎn)品、管理、文化等資源的綜合優(yōu)勢在市場上的反映，處于企業(yè)的核心地位，影響企業(yè)發(fā)展全局的競爭力。
我國房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展始于1997年，從城鎮(zhèn)住房制度改革到停止實物分房，再到貨幣分房和按揭貸款，使我國的房地產(chǎn)集中噴發(fā)出巨大的消費能力和龐大的市場需求，大大刺激了個人購房消費的欲望。短短的十幾年時間，我國的房地產(chǎn)經(jīng)歷了飛躍式的發(fā)展，特別是這幾年來，中老年由于行動不便想換帶電梯的洋房，中青年由于孩子的出生想換大房，剛畢業(yè)的年輕人要結(jié)婚也需要買房。然而在社會生產(chǎn)力高度發(fā)達的當今社會，隨著市場競爭的不斷加劇，房地產(chǎn)產(chǎn)品的極大豐富，消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費日益?zhèn)€性化和多樣化，特別是信息工具和渠道的快速發(fā)展，使得客戶對房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的選擇范圍不斷擴大，選擇能力不斷提高，選擇愿望也日益加強。因此，如何提升企業(yè)的競爭力使房地產(chǎn)行業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地，是非常重要的。
一、阻礙房地產(chǎn)行業(yè)提高企業(yè)競爭力存在的外部問題包括以下幾個方面
(一)房價過高是阻礙房地產(chǎn)發(fā)展的最根本問題
近幾年，房地產(chǎn)的需求一直處于旺盛狀態(tài)，特別是有很多人把房產(chǎn)作為投資項目，進行投機買賣，房產(chǎn)價格一直處于相對高位。對于房價合理性的測評國外一般采用房價收入比這一指標，目前我國學(xué)者也采取這一指標來測定我國的房價是否合理。國外普遍采用的公式為：房價收入比=總房價/家庭年收入。由于我國家庭收入消費中食物性支出所占的比例還比較高，所以要在家庭收入中去除必要的食物性支出，因此，我國房價收入比=總房價/家庭年可支配收入。
北京市2007年每個家庭可支配的收入是6.6萬元，而四環(huán)內(nèi)房子均價是每平方米1.84萬元，按80平方米計算，房價收入比是22.3倍。山東濟寧市2007年每個家庭可支配的收入是1.4萬元，房子均價是每平方米2300元，按80平方米計算，房價收入比是13倍。在國外人們購一套適于居住的房屋僅是年工資的3~5倍，而國內(nèi)工薪階層購一套房的費用多是年工資的10~20倍?？梢娢覈姆績r已超出了居民的經(jīng)濟可承受能力，給廣大居民購房帶來了較大的壓力。
(二)土地供應(yīng)不規(guī)范，價格上漲，制約著房地產(chǎn)開發(fā)的步伐
1988年，國務(wù)院決定在全國城鎮(zhèn)試行土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，定期出讓土地使用權(quán)，同年12月通過《土地管理法》的修改議案，規(guī)定“國家依法實行國有土地有償使用制度”。土地使用權(quán)可以依法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，從此，土地使用權(quán)由無償劃撥轉(zhuǎn)為有償出讓，供應(yīng)環(huán)節(jié)由政府操作。政府將土地以很低的價格劃撥給房地產(chǎn)商，使得在房地產(chǎn)開發(fā)中土地所占成本極低，有些得到了大量便宜土地的房地產(chǎn)商得以快速暴富。與此相反的是，有些沒有路子和關(guān)系的房地產(chǎn)商，拿不到一手劃撥地，就必須去買別人倒賣的二手地、三手地，這就造成了有些房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地所占成本過高，甚至超過國際上公認的土地價占房產(chǎn)價20%的比例，這樣影響了房地產(chǎn)企業(yè)的公平競爭。
有一組數(shù)據(jù)：“2007年全國土地出讓收入近13000億”;“自04年河南省鄭州市農(nóng)科路400余畝地以173萬每畝天價被思達金基投資組合拍得以后，歷經(jīng)兩年醞釀，藍堡灣誕生，目前均價每平方米8500元，昔日‘地王’催生了今日‘房王’”;“2007年全國70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲了7.6%，漲幅提高了2.1個百分點”。從這些數(shù)據(jù)中可以看出隨著土地價格的不斷刷新，嚴重制約著房地產(chǎn)開發(fā)的步伐。
(三)房地產(chǎn)投資偏熱，開發(fā)過分依賴銀行貸款
福布斯100名排行榜上，近兩年有50%以上的人與房地產(chǎn)有直接或間接的關(guān)系，可見房地產(chǎn)行業(yè)的利潤比較“可觀”。因此，很多其它行業(yè)，比如聯(lián)想、深圳賽格、創(chuàng)維、中谷糧油、廣東萬家樂、重汽集團、廣州日化龍頭企業(yè)立白集團、中國東方航空等企業(yè)都在涉足房地產(chǎn)。有些城市，超過50%的其它行業(yè)都轉(zhuǎn)而進入房地產(chǎn)行業(yè)投資。
《2007房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告NO.4》中指出，房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)仍具有明顯的依賴銀行貸款特征，資金主要來源為自籌資金、銀行貸款、定金及預(yù)收款，其中預(yù)收款也間接地來自銀行貸款。不少購房者除首付房款20%外，其余80%可能都來自銀行。據(jù)統(tǒng)計，目前銀行貸給房產(chǎn)行業(yè)的資金比例過大，而貸款比值在整個房地產(chǎn)總值中比例也過重，兩者均超過60%，這個數(shù)值是偏危險的。房地產(chǎn)商一半以上資金依靠貸款，一旦房地產(chǎn)行業(yè)熱度消退，企業(yè)會缺乏資金，貸款不能按時還給銀行，會造成企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不暢，影響企業(yè)發(fā)展。
(四)宏觀調(diào)控影響房地產(chǎn)業(yè)提高競爭力
政府的宏觀調(diào)控是影響房地產(chǎn)業(yè)提高競爭力的主要問題。2009年11月份CPI轉(zhuǎn)正，房價如此高企，通脹的壓力再度呈現(xiàn)，12月，中央經(jīng)濟工作會議和國務(wù)院常務(wù)會議先后出臺多個房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策，從7日的“繼續(xù)適度寬松的貨幣政策，支持自住和改善性需求”至9日“恢復(fù)營業(yè)稅征免時限至5年”到14日的“抑制投資投機性購房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，遏制部分城市房價過快上漲”，房地產(chǎn)業(yè)政策正從“鼓勵”轉(zhuǎn)為“趨緊”。宏觀調(diào)控可能影響客戶心理，導(dǎo)致持幣待購，因此供給大于需求，市場銷售困難，商品房供給將大幅減少，而需求還有可能增加，因此市場銷售形勢樂觀。宏觀調(diào)控一來，房地產(chǎn)商貸款難了，有些開發(fā)商就感到缺錢，宏觀調(diào)控對這些企業(yè)的影響會很大。
二、阻礙房地產(chǎn)行業(yè)提高企業(yè)競爭力存在的內(nèi)部問題包括以下幾個方面
(一)人才使用不當，企業(yè)缺乏優(yōu)秀人才
人是企業(yè)賴以生存的最大資本，企業(yè)間的競爭說到底是人才的競爭，不重視人才，必將無法適應(yīng)以人力資源競爭為基礎(chǔ)的商業(yè)競爭挑戰(zhàn)。在企業(yè)快速成長或急需用人，卻又難以招募到員工時，就很可能放松對應(yīng)聘者的篩選和資格審查，因而使得一些缺乏經(jīng)驗、技能較低、管理能力、技術(shù)水平明顯不夠的人員，甚至沒有受過正規(guī)培訓(xùn)的員工，也充斥到企業(yè)的技術(shù)研究、產(chǎn)品開發(fā)、市場營銷、財務(wù)管理、資訊管理等要職部門的職位。由于這些員工缺乏經(jīng)驗和能力，卻擔任企業(yè)的要職，所以隨時可能給企業(yè)帶來危機。
現(xiàn)在沒有幾個企業(yè)不懂得人才的重要性，都知道有了人才才有了一切，那些嫉妒賢能、不善招攬人才的企業(yè)，根本就沒有和別人競爭的實力。因此，對于一個企業(yè)來說，缺了人才就等于斷了它的“糧”，人才到處都有，關(guān)鍵看你會不會去找，敢不敢請，善不善用，能把每個人才用到位，企業(yè)做起來就特別順利，特別見成效。企業(yè)掌握了人才就等于掌握了市場的主動權(quán)，不能留住人才的企業(yè)，會造成企業(yè)內(nèi)部人力不充足，很可能使企業(yè)在缺乏競爭力的情況下，逐漸萎縮，最終走向倒閉。
(二)機理機制不完善，員工缺乏斗志
離開激勵，大家都會打不起精神來，來早來晚一個樣，干多干少一個樣，但是手里的鈔票點多點少卻不一樣，這樣就會出現(xiàn)許多難堪的場面。許多企業(yè)為了吸引人才，將工資水平定位于較高水準，但是這種高成本支出并沒有達到對員工應(yīng)該產(chǎn)生的激勵效果，主要因為工資收入與業(yè)績銜接不合理，而且企業(yè)內(nèi)部的工資結(jié)構(gòu)沒有能夠體現(xiàn)出人才的價值，經(jīng)常有大鍋飯的現(xiàn)象存在，所以員工之間存在著不公平感。另外企業(yè)的薪酬經(jīng)常變化，導(dǎo)致員工對收入缺乏良好的預(yù)期，積極性不高，人員穩(wěn)定性差，這些都阻礙著企業(yè)提高競爭力。
有些企業(yè)激勵就像一陣風(fēng)，吹過就算了，激勵員工偷偷摸摸，把員工請進去關(guān)起門來對員工大加激勵，其他人看到會起疑心，只有反效果，激勵若是偏離了企業(yè)的經(jīng)營目標，會阻礙企業(yè)整體目標的達成。激勵忽略了適應(yīng)的溝通，如某企業(yè)有意獎賞某甲的意見，便決定獎他一部電視機，不料一周前某甲剛好買了一部，雖然說好可以向指定廠商交換其它家電制品，也造成某甲許多不便。如果企業(yè)通過適當人員，征詢某甲看法，或許他正需要一臺電動刮胡刀，那么企業(yè)順著他的希望給予獎品，某甲必然更加振奮。
(三)品牌不優(yōu)秀，不能贏得客戶信任
企業(yè)的品牌是企業(yè)生命的保證，企業(yè)要靠品牌向社會說話，優(yōu)秀的品牌在市場上暢銷不衰，能夠牢牢在市場上保持優(yōu)勢地位，起根源在于企業(yè)逐漸培養(yǎng)起來的企業(yè)在消費者心中的品牌信譽度。隨著消費者置業(yè)經(jīng)驗的不斷豐富和提高，消費者越來越傾向購買品牌企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，同時，隨著市場集中度的不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭將越來越激烈，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須塑造良好的品牌，品牌投入的沉沒成本會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有相對持久的競爭優(yōu)勢。如果你的產(chǎn)品質(zhì)量不過關(guān)，肯定今天有人買，明天無人瞧，因為誰也不愿意受騙上當。
如泰恒房地產(chǎn)投資開發(fā)的福滿園小區(qū)，地段好，交通方便，樓盤的建筑風(fēng)格、外觀、室內(nèi)格局都深受廣大群眾的喜好，小區(qū)的物業(yè)管理也相當好。當時這個小區(qū)的樓盤被搶購一空，公司的銷售業(yè)績可謂達到了頂峰。泰恒房地產(chǎn)又從多個地段急于開發(fā)新的房產(chǎn)，但不到一年的時間，住在福滿園小區(qū)的百姓發(fā)現(xiàn)墻面開始裂縫，墻皮開始脫落，頂樓一到雨天就會滲水，水暖管道時常有漏水現(xiàn)象發(fā)生。廣大百姓找到開發(fā)商，開發(fā)商承認了建筑商偷工減料，導(dǎo)致樓盤質(zhì)量差，同意以新開發(fā)的樓盤來對廣大百姓給予補償。泰恒房產(chǎn)開始注重樓盤質(zhì)量，又相繼開發(fā)新的房產(chǎn)，受福滿園小區(qū)樓盤質(zhì)量差的影響，其它幾個樓盤的銷售業(yè)績可謂一落千丈，幾乎無人問津。泰恒房產(chǎn)加大力度宣傳，保證樓盤質(zhì)量無任何問題，但廣大百姓誰也不愿再去購買，可見泰恒房產(chǎn)的聲譽受到了損壞。
三、針對存在的外部問題提出以下建議：
(一)調(diào)整房價，采取措施引導(dǎo)消費者購房
1.降低房價，提高購買力
房價過高是導(dǎo)致市場低迷的原因之一，我國目前的房價已經(jīng)超出了普通購房者的購買力。眾所周知，只有房地產(chǎn)市場交易活躍，才能真正促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，要活躍交易、提升交易量，就必須提高購房者的購買力，而短期內(nèi)提高購買力的最有效辦法是要適當降低購房者的購房成本。因此可以從降低交易契稅、調(diào)低貸款利率、合理控制利潤等方面降低購房成本，提高購房者的購買能力，從而提升市場交易量，實現(xiàn)雙贏，推動房地產(chǎn)的健康發(fā)展。
2.引導(dǎo)購房者的購房預(yù)期
在金融危機和宏觀調(diào)控政策影響下，目前房地產(chǎn)市場上購房者大都持觀望態(tài)度，普遍認為市場走勢會逆轉(zhuǎn)，抱有房價將會持續(xù)下跌的預(yù)期，因此大部分購房者放棄近期購房。要合理地引導(dǎo)購房者的預(yù)期，首先必須明確影響購房者預(yù)期的因素。在當前形勢下，國家和地方出臺的有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策信息是廣大購房者形成預(yù)期的主要依據(jù)，因此預(yù)期的引導(dǎo)要從房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策的制定和解讀上著手：首先，政策的制定要有利于提高交易量和解決住房問題;其次，有關(guān)部門要做好對政策的宣傳工作，向市場發(fā)出一種積極的信號，使全社會形成一種積極的預(yù)期，吸引購房者入市購房。
3.消費觀念有待改變，引導(dǎo)住房需求
受中國傳統(tǒng)思想的影響，“居者有其屋”在許多人心中有根深蒂固的狹義性理解，“有其屋”變成了自有產(chǎn)權(quán)房，只有產(chǎn)權(quán)屬于自己的才算“有房”。其實“居者有其屋”不等于“居者購其屋”，即使在發(fā)達國家和地區(qū)都存在20%~40%的租房家庭比例，尤其是年輕人，過早的背上沉重的還貸壓力，不利于下一步個人事業(yè)的發(fā)展和生活水平的提高。
萬棵集團董事會主席王石仍然誠懇地建議大家40歲之前可以先租房，其理由是：實際擁有房屋的好處是讓人有安心感，壞處是不動產(chǎn)，你想變賣它，你想轉(zhuǎn)換工作，往往因為擁有它而成為你的包袱，所以沒有最后定型，有抱負有理想的，在40歲之前還是租房為好。
4.推進二手房市場發(fā)展，引導(dǎo)消費
推進二手房市場發(fā)展，既可以增加住房供應(yīng)，也意味著增加了中低價位住房的供應(yīng)量，滿足了中低收入家庭的住房需求。推動二手房市場建設(shè)，要通過引導(dǎo)居民梯度住房消費，改善傳統(tǒng)的一套房屋住一輩子的觀念，擴大二手房市場需求，同時降低二手房交易門檻和稅費標準，簡化交易手續(xù)，推動二手抵押按揭，規(guī)范房屋中介，引導(dǎo)消費者購房。
(二)完善土地供應(yīng)制度，監(jiān)控土地供應(yīng)環(huán)節(jié)
1.控制土地價格
土地出讓給政府帶來巨大的財政收入，有些城市出讓土地所帶來的收入占到總收入的一半以上，于是有些缺乏長遠眼光的政府，急于得到眼前的利益，實現(xiàn)自己任期的政績，用高價拍賣土地來拉動GDP的巨大增長。促使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展偏熱，為了避免投資過熱，政府應(yīng)該合理地控制土地價格，引導(dǎo)房價，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，讓多數(shù)百姓能夠買得起房。
2.減少政府收費(稅)環(huán)節(jié)
在房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮時期，土地供不應(yīng)求，政府為了得到更多的收入，設(shè)置了名目繁多的收費項目，除了土地出讓金和雙重配套費外，還要收藍圖審查費、防雷檢驗費、綠化費、墻改費、施工放線費、規(guī)劃設(shè)計費、人防費、文物勘測費、施工合同鑒證費、電力委托費等多達50余項，涉及25個部門，總計占房價的30%~40%。
數(shù)據(jù)顯示：“重慶市2007年房地產(chǎn)建筑兩項稅費收入400億，占到地稅收入的50.8%”;“四川省2007年房地產(chǎn)建筑稅費收入上升67%”;“北京東區(qū)國際公寓項目，土地成本在5000元左右，建筑成本在3500元左右，稅費大約在8000元左右，售價在20000左右”。因此減少政府收費(稅)環(huán)節(jié)，是勢在必行的。
3.避免貪污受賄現(xiàn)象
土地的稀缺性決定了它是一個賣方市場，這樣的市場很容易滋生貪污商業(yè)賄賂現(xiàn)象。有句話說，只要有選擇的機會，就很可能有貪污腐敗。近幾年來，全國各地查處的有關(guān)土地的貪污受賄案件比比皆是，造成惡劣的社會影響。因此加強土地供應(yīng)環(huán)節(jié)的監(jiān)管，避免貪污腐敗現(xiàn)象，對房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有著重要的意義。
(三)嚴格控制投入房地產(chǎn)行業(yè)的資金
1.提高間接融資的門檻
國家在20007年全年共5次上調(diào)銀行存貸款利息，從金融政策上直接增加了企業(yè)的融資成本，這在一定程度上抑制了企業(yè)的貸款沖動。主要目的是為了防止貨幣信貸總量過快增長，為國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展提供穩(wěn)定的貨幣金融環(huán)境，提高進入房地產(chǎn)行業(yè)的資金門檻。負債率過高的房地產(chǎn)企業(yè)一旦資金鏈斷裂，將被無情地淘汰出這個市場。
2.控制行外資金大量進入房地產(chǎn)行業(yè)
隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其它行業(yè)的資金以直接投資或兼并、融資等形式進入房地產(chǎn)行業(yè)，投資的比例逐年增加。雖然行外資金進入房地產(chǎn)業(yè)，在很多方面促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，比如拓寬了房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，增強了房地產(chǎn)行業(yè)的競爭，淘汰了一批實力差的企業(yè)，引入了先進的管理理念等等。但是我們不能被這些優(yōu)點所迷惑，投資過熱所帶來的負面影響更加突出，大量資金投入到一個行業(yè)勢必導(dǎo)致原來的行業(yè)投入不足，投資過冷，因此擾亂了正常的市場供求，容易引起更大的民生問題。2007年生活必備品價格上漲過快，從部分意義上來分析與房地產(chǎn)開發(fā)過熱有一定的關(guān)系。
3.增加房地產(chǎn)投資中直接融資的比重
增加直接融資可以改變房地產(chǎn)開發(fā)的高資金杠桿，防范金融銀行體系的風(fēng)險。一些優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)通過上市實行股權(quán)融資，對一些高信譽等級的公司允許發(fā)行一些企業(yè)債券，或者發(fā)行“房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)”。關(guān)于REITS，中國人民銀行副行長吳曉靈對此發(fā)表了個人意見，她認為用公開發(fā)行收益憑證的方式設(shè)立REITS是房地產(chǎn)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。房地產(chǎn)商必須一股本融資為主要形式，才能更好解決風(fēng)險與收益相匹配的問題。另外，在房地產(chǎn)投資信托基金模式下，房地產(chǎn)開發(fā)的錢證券化了，每個人都可以去買，老百姓多了一份投資渠道，發(fā)展商只是一個基金打工者，賺錢大家一起分，這樣老百姓和開發(fā)商之間的關(guān)系就不再是完全對立的了。
(四)政府加大宏觀調(diào)控，出臺政策，促進房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展
政府應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展的變化趨勢，做出合理的宏觀調(diào)控，多出臺一些政策，促進房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。2010年1月21日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于改進報國務(wù)院批準城市建設(shè)用地申報與實施工作的通知》，《通知》提出，申報住宅用地的，經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%
二零一零年四月十五日，國務(wù)院出臺具體措施，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于80%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。
二零一零年九月二十九日，國家有關(guān)部委出臺措施遏制部分房價過快上漲，主要內(nèi)容包括：(1)各地要加大貫徹落實房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策措施的力度，房價過高，上漲過快，供應(yīng)緊張的城市在一定時間內(nèi)限制購房套數(shù)，政策落實不到位、工作不得力的地方將被約談直至追究責任。(2)完善差別化的住房信貸政策，全國暫停三套房貸，全國暫停無一年以上納稅或社保證明的異地購房首套房首付2成提高到3成，禁止消費型貸款用于購房。(3)調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策，定價明顯超過周邊房價樓盤進行土地增值稅清算和稽查，加快推進房產(chǎn)稅收革試點工作，并逐步擴大到全國。(4)切實增加住房有效供給。(5)加大住房交易市場檢查力度，依法查處經(jīng)紀機構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽定“陰陽合同”等行為，囤地捂房者暫停再融資、公司債和新買地資格。
四、針對存在的內(nèi)部問題提出以下建議：
(一)合理使用人才，發(fā)揮人才作用
人才不但能為企業(yè)帶來所在領(lǐng)域的經(jīng)驗，同時也能帶來其智慧，為企業(yè)源源不斷地創(chuàng)造效益，未來的競爭就是人才的競爭，未來的優(yōu)勢就是人才的優(yōu)勢，誰獲得了優(yōu)秀人才，誰就能獲得在行業(yè)中競爭的優(yōu)勢。以人為本1，重視人才的作用，積極開發(fā)人才，充分挖掘人才潛力，是現(xiàn)代公司經(jīng)營的重要特征和哲學(xué)，也是企業(yè)制勝的法寶。
如太原某房產(chǎn)公司，公司內(nèi)部人員使用不當，管理相當混亂，公司人事部新招來的經(jīng)理蔣先生看到這一情況，對公司的人員職位安排做了調(diào)整。他發(fā)現(xiàn)辦公室的張先生對銷售特別感興趣，性格活潑、開朗，樂于和他人交往，而把他安排在辦公室這一崗位，使得他的特長不能得到發(fā)揮，不但不能對公司做出貢獻，反而也耽誤了張先生的前程。銷售部的王小姐性格內(nèi)向，不是特別愛和人交談，她的銷售業(yè)績一直很差，她的才能一直沒有發(fā)揮出來。蔣先生將兩人的職位做了調(diào)整，把張先生調(diào)到了銷售部，把王小姐調(diào)到了辦公室，沒到一個月的時間張先生的銷售業(yè)績很是突出，王小姐也把辦公室的工作安排的井井有條。蔣先生也把其它崗位的人員做了相關(guān)的調(diào)整，不到幾個月的時間，公司的業(yè)績比以前好了很多。由于蔣先生很好地協(xié)調(diào)了人才選用的矛盾關(guān)系，極大地調(diào)動了各方面的積極性，使公司的經(jīng)濟效益得到大幅度的提高?？傊?，企業(yè)要發(fā)展就必須把人才的選拔與使用的關(guān)系處理好，正確而合理地使用人才。
(二)正確運用激勵機制，激發(fā)員工工作熱情
人是需要激勵的，因為當一個人費勁心機干完一件事后，他希望至少能有人對他說句：“嘿，干得不錯。”在公司工作的職員，無論他們是管理人員也好，是一線工作者也好，都是希望自己的工作獲得肯定地，誰也不想自己辛辛苦苦干了半天，卻得不到上司的一點肯定。如果老是得不到肯定的話，員工今后肯定沒有了工作的積極性。公司的老板如果能了解這一心態(tài)，并運用這一心態(tài)，隨時給員工以必要的鼓勵，那就能達到激勵士氣，鼓舞人心的效果。
成宏地產(chǎn)豐富的企業(yè)文化吸引著一批又一批的有志者與公司共同進步，公司感謝員工堅定不移地跟隨公司一路走來，決定將在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)里首次引入“工齡工資”，激勵更多忠誠于公司的員工能繼續(xù)隨同公司一起成長，打造一個與眾不同的房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)。
七月十九日，成宏地產(chǎn)五大片區(qū)都在各自區(qū)域召開大會，大家在吃著公司提供的早餐，心情激動無比，因為在接下來的會議上，工齡工資及其他獎金一并發(fā)出。每個月的這個時候，不論炎熱寒冷，烈日暴雨，各區(qū)總監(jiān)都會用雙手把沉甸甸的獎金親自發(fā)放給員工，并送去關(guān)懷、祝福和支持。員工臉上也流露出幸福，不言而喻，這份情感上的歸屬，心靈上的契合，源于成宏文化的積累沉淀，滲透進團隊協(xié)作的每個環(huán)節(jié)，在管理和執(zhí)行的細枝末處釋放呈現(xiàn)。
成宏地產(chǎn)工齡滿一年每月增加200元，兩年每月400元，以此類推，最高工齡工資每月2000元，那么在成宏工作10年，僅工齡工資就是一筆可觀的收入。在成宏員工能感到無微不至的關(guān)懷，在炎炎夏日，公司給員工發(fā)放消暑的涼茶，給員工發(fā)放工齡工資減少員工的生活壓力
總之，人是需要不斷喝彩、不斷激勵的，這激勵可以是實在的物質(zhì)激勵，也可以是非物質(zhì)的激勵，究竟用哪一種，就需要公司老板視本公司的具體情況，視被激勵人的具體情況而定了。但一定不要吝嗇你的掌聲，記住，給員工喝彩就是給自己的公司加油。
(三)創(chuàng)造知名品牌，打造品牌力量
占市場要靠品牌，名牌產(chǎn)品具有獨特的市場優(yōu)勢，消費者購買此產(chǎn)品往往是慕名而買，名牌產(chǎn)品在市場上能起到良好的名牌效應(yīng)。名牌產(chǎn)品的聲譽是企業(yè)的無形資產(chǎn)，這種無形資產(chǎn)所創(chuàng)造的效益往往使有形資產(chǎn)相形見絀。因此企業(yè)應(yīng)不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，創(chuàng)名牌，保名牌，使消費者產(chǎn)生對產(chǎn)品的信賴，這是企業(yè)的經(jīng)營重心之所在。任何名牌都不是天生的，不是產(chǎn)品一上市就享有好的聲譽，每一個名牌的誕生，無一不是企業(yè)多年苦心經(jīng)營的豐碩成果，無一不是公司刻意創(chuàng)新的結(jié)晶。
隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們的品牌意識越來越強，企業(yè)對品牌的重視程度與日俱增，因為對企業(yè)來說品牌就是質(zhì)量，就是信譽、財富和綜合能力。在房地產(chǎn)市場中也不例外，開發(fā)企業(yè)的物業(yè)品牌就是房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)、形象和影響力的象征。在另一方面，使用或擁有某品牌的產(chǎn)品一成為現(xiàn)代人身份的一種象征。品牌給企業(yè)帶來的就不只是購買量的增加，更多的是價值的提升。在房地產(chǎn)市場中，品牌的效應(yīng)也一樣明顯，價格不是單純的靠技術(shù)、地理位置、周邊配套設(shè)施等方面的影響，品牌對產(chǎn)品價值的提升在價格上得到巨大的體現(xiàn)。有調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示：在房地產(chǎn)市場中，無論購房目的是自住還是投資，也無論其年齡層次如何，消費者對品牌重要性的認同度均超過80%。品牌的打造也促銷方式的一種，卓越的品牌有助于樹立良好的企業(yè)形象，無形中提升企業(yè)競爭力。
中體奧林匹克花園集團，中國房地產(chǎn)行業(yè)20強企業(yè)之一。2008年，將是對成立8年的中體奧林匹克花園管理集團的一個完美贊嘆。在響應(yīng)國家體育總局“全民健身”的口號，宣傳奧林匹克的精神文化，在體育與地產(chǎn)嫁接的復(fù)合地產(chǎn)的理念下，在21個省、42個城市造就53個奧林匹克花園，涉足了從發(fā)源地廣東、傳遞到上海、北京、天津、沈陽、武漢、長沙、常州、青島、成都、惠州、佛山、連云港、本溪等地。在每一個遍及到的城市傳播著奧林匹克文化，同時也傳播著全新的運動型健康社區(qū)的生活方式，其運用直接投資、參股以及品牌合作、管理服務(wù)等方式實現(xiàn)奧林匹克花園連鎖開發(fā)經(jīng)營，堪稱中國房地產(chǎn)連鎖經(jīng)營的第一品牌。
參考文獻：
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